BC BIZON CAPITALReal Estate · Dubai Связаться
Панорама Дубая

Персональная подборка · Кристина Шох · август 2026

Шесть объектов в Дубае
до $250 000 —
под сдачу в аренду

Живые цены из брокерской базы Reelly: 1 802 проекта, из них 123 в Дубае укладываются в бюджет. Отобрали шесть — с расчётом дохода по двум сценариям сдачи.

8,5–15%валовая доходность
при посуточной сдаче
5,0–6,7%чистыми на руки при
рекомендованном сценарии
0%налога на доход
от аренды
Смотреть 6 вариантов Как считали доход

01 — Положение дел

Рынок Дубая, август 2026:
без розовых очков

Чтобы решение было вашим, а не «продавца», начнём с того, что происходит на рынке прямо сейчас — включая неудобную часть.

79 281жилая сделка за первое полугодие 2026 на AED 221,4 млрд — по данным Земельного департамента Дубая
≈72%всех сделок — объекты на стадии строительства (off-plan). Это основной рынок, а не экзотика
6–8%средняя валовая доходность аренды по городу. JVC держит лидерство — 8,5–9,5% валовых
10–15%коррекция цен в среднем сегменте на фоне роста предложения. Премиальные виллы, наоборот, +3–5%

Главное, что нужно понимать про ваш бюджет

45% всего строящегося жилья Дубая сосредоточено в пяти районах: JVC/JVT, Dubai South, MBR City, Business Bay и Dubailand Residence Complex. Большинство объектов ниже — как раз оттуда, потому что именно там находится вся ликвидная недвижимость до $250 000.

Что это значит на практике, без прикрас:

  • Торг уместен и нужен. При таком объёме предложения застройщики дают скидки и улучшенные планы оплаты — особенно на старте продаж и на неликвидные этажи.
  • Быстрой перепродажи «через полгода в плюс» не будет. Объём off-plan-сделок за год сократился на 45% — спекулятивный слой рынка сдулся.
  • Покупать стоит под аренду, а не под флип. Арендный спрос устойчив, доходность высокая, налога нет. Это и есть ваш сценарий.

Что играет за вас

  • 0% налога на доход от аренды и на прирост стоимости. В Европе от чистых 5,5% осталось бы 3,5–4%.
  • Рассрочка от застройщика без банка и без процентов — 10–20% вход, остальное частями до сдачи, а иногда и 2–3 года после.
  • Посуточная сдача разрешена и легальна — по лицензии Департамента туризма. Именно она даёт валовые 8,5–15% годовых.
  • Виза инвестора стала доступнее. С 1 мая 2026 Земельный департамент убрал минимальный порог AED 750 000 для единоличного собственника.
  • Дирхам жёстко привязан к доллару — курс AED 3,6725 за $1 держится с 1997 года.

Что играет против

  • Много нового предложения в бюджетном сегменте — за арендатора придётся конкурировать, вечного роста ставок не ждём.
  • Ежегодный сбор на обслуживание 14–17 дирхам за кв. фут — это 11–15% годовой аренды, его платит собственник.
  • Объект на стадии строительства не приносит денег до получения ключей — доход начинается через 1–2 года.
  • Посуточная сдача — это бизнес, а не рента. Ниже вы увидите объекты, где она невыгодна: расходы съедают прибавку.
  • Золотая виза на 10 лет требует AED 2 млн (≈$545 000) — в бюджет $250 000 она не входит.

02 — Доходность

Два сценария сдачи —
и очень разные деньги

Одна и та же квартира приносит принципиально разные суммы в зависимости от того, как её сдавать. Считаем оба варианта по каждому объекту.

Сценарий А

Долгосрочная аренда

Договор на год, оплата чеками вперёд, жилец сам платит за свет и воду. Вы не занимаетесь ничем.

  • Валовая доходность 6,0–9,9% по нашим шести объектам
  • Расходы: сбор на обслуживание + 5% управляющей компании + 5% на простой
  • Мебель не нужна — в Дубае снимают пустые квартиры
  • Чистыми 5,0–6,5% годовых

Сценарий Б

Посуточная сдача

Легально, по лицензии Департамента туризма Дубая. Управляющая компания ведёт объявления, заселение и уборку.

  • Валовая доходность 8,5–15,2% по нашим объектам
  • Расходы: обслуживание + 20% управляющей + свет/вода + лицензия + страховка
  • Разово: меблировка ≈$10 900 (в одном объекте уже включена)
  • Чистыми 4,3–6,7% годовых

Разбор на варианте №1 — Q Gardens Aliya, JVC

ДолгосрочноПосуточно
Выручка в годAED 60 000AED 90 000
− обслуживание (617 фут² × 15)− 9 255− 9 255
− управляющая компания− 3 000− 18 000
− простой между арендаторами− 3 000—
− свет, вода, интернетплатит жилец− 8 000
− лицензия, страховка, расходники—− 6 020
Чистыми в годAED 44 745AED 48 725
Полные вложения$187 524$198 416
Валовая доходность8,3–9,9%12,1–15,2%
Чистая доходность6,5%6,7%

Вот почему мы показываем обе цифры. Посуточная сдача даёт валовые 12–15% против 8–10% — но после расходов разница сжимается до 0,2 процентного пункта.

На объектах в дальних районах посуточная и вовсе проигрывает долгосрочной: ставка ниже, а расходы те же. Мы честно отмечаем это в карточках.

6,5% чистыми без налога — это примерно 8,7% «грязными» по европейским меркам, где с дохода от аренды платят 20–30%. Плюс сверху — изменение стоимости самого актива, которое мы в доходность не закладываем.

1Цена и план оплаты

Выгружены из брокерской базы Reelly — те же данные, что у брокеров Дубая. Проверено 1 802 проекта.

2Ставка аренды

Рыночный диапазон по району, площади и типу квартиры на 2026 год, а не обещание застройщика.

3Минус реальные расходы

Обслуживание здания, управляющая компания, простой, а для посуточной — ещё лицензия, свет и страховка.

4Делим на полные вложения

Не на цену квартиры, а на цену плюс все сборы при покупке и мебель. Это и есть честная чистая доходность.

03 — Подборка

Шесть объектов,
от самого доходного

Мы намеренно не дали шесть одинаковых студий в одном районе. Каждый вариант решает свою задачу — выбираете вы.

Q Gardens Aliya, JVC
Интерьер Лобби Интерьер

Вариант 1 · Максимальная доходность

Q Gardens AliyaAYS Developers · JVC

Главная находка подборки: студия 57 м² в лучшем арендном районе Дубая по цене обычной студии на 37 м². Разница в площади и даёт разрыв в доходности. Бассейн на крыше, сауна и хаммам, вело-студия, игровая, зоны барбекю, детские площадки внутри и снаружи.

$179 526AED 659 311 · студия 57 м²
$35 905первый взнос — 20%
июнь 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

8,3–9,9%валовая
6,5%чистыми

AED 55–65 тыс. в год

Посуточная сдача

12,1–15,2%валовая
6,7%чистыми

AED 80–100 тыс. в год

Первый взнос 20% при бронировании

Полный график платежей уточняем у застройщика при брони — в базе он раскрыт частично. По соседним проектам AYS схема стандартная: 20% вход, 40–50% в ходе стройки, остаток при получении ключей.

За
  • Лучшая доходность подборки — и в долгосрочной, и в посуточной сдаче
  • 57 м² за $179,5 тыс. — это 1 069 дирхам за фут при среднем по JVC 1 500–1 800
  • JVC: заполняемость выше 90%, самый живой рынок аренды в городе
  • Большая студия сдаётся дороже и простаивает меньше маленькой
Против
  • Полный график рассрочки нужно подтвердить у застройщика
  • AYS Developers — средний по размеру девелопер, не из первой пятёрки
  • JVC — самая плотная новая стройка в городе
Azizi Raffi, Al Furjan
Интерьер Лобби Архитектура

Вариант 2 · Метро и скорая сдача

Azizi RaffiAzizi Developments · Al Furjan

Al Furjan — район со станцией метро красной ветки Route 2020. Квартиры в пешей доступности от метро сдаются быстрее и дороже среднего по району. Дом невысокий, на 8 этажей, с торговыми помещениями и кафе на первом. Студия здесь — 60 м².

$210 483AED 773 000 · студия 60 м²
$21 048первый взнос — 10%
III кв. 2026ключи через год

Долгосрочная аренда

7,1–8,4%валовая
5,6%чистыми

AED 55–65 тыс. в год

Посуточная сдача

8,5–10,9%валовая
4,4%чистыми

невыгодна — расходы съедают прибавку

План оплаты 10 / 40 / 50

10%40%50%
при бронированиив ходе стройкипри получении ключей
За
  • Метро — самый устойчивый фактор арендного спроса в Дубае
  • Azizi: более 200 проектов, один из крупнейших застройщиков ОАЭ
  • Ключи уже через год — доход начнётся раньше большинства вариантов
  • Вход всего 10% при площади 60 м²
Против
  • Половину суммы нужно внести одним платежом при сдаче
  • Посуточная сдача здесь не окупается — только долгосрочная
  • Самая высокая цена среди вариантов 1, 3, 5 и 6
Provenza Residences, JVC
Интерьер Лобби Архитектура

Вариант 3 · Рассрочка после сдачи

Provenza ResidencesIKR Development · JVC

Дом во французской архитектурной стилистике с лаунжем и кинотеатром под открытым небом на крыше, дзен-садом, джакузи и террасой для йоги. Ключевое здесь — план оплаты, где последние 30% вы гасите уже арендными деньгами.

$179 714AED 660 000 · студия 39 м²
$35 943первый взнос — 20%
III кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

6,8–8,3%валовая
5,5%чистыми

AED 45–55 тыс. в год

Посуточная сдача

10,9–13,9%валовая
6,1%чистыми

AED 72–92 тыс. в год

План оплаты с рассрочкой после получения ключей

20%40%10%30%
броньстройкаключи30 месяцев после сдачи

Есть и классический вариант 20 / 40 / 40, если хотите закрыть вопрос при получении ключей.

За
  • Рассрочка 30% на 30 месяцев уже после заселения арендатора
  • JVC — самый понятный район для перепродажи: сделки идут постоянно
  • Посуточная сдача здесь работает: +0,6 п.п. чистыми к долгосрочной
  • Метро Route 2020 и трассы Al Khail / Sheikh Mohammed Bin Zayed рядом
Против
  • IKR Development — молодой застройщик, портфель небольшой
  • Студия 39 м² — компактная, конкуренция за арендатора выше
  • Сбор на обслуживание 16–17 AED/фут² — выше среднего по подборке
The Community, JVT
Интерьер Лобби Общие зоны

Вариант 4 · Деньги с первого месяца

The CommunityAQUA Properties · JVT · дом сдан

Единственный готовый объект подборки. Формат «коливинг премиум»: своя квартира со спальней, гостиной, кухней и ванной — плюс общие пространства уровня отеля. Кинозал, боулинг, гольф-симулятор, сауна и хаммам, коворкинг, фуд-корт, спортзал.

$226 790AED 832 888 · 1 спальня, 44 м²
100%оплата единовременно
Готовключи сразу после сделки

Долгосрочная аренда — доход с первого месяца

6,6–8,2%валовая
5,5%чистыми

AED 55–68 тыс. в год · $13 257 чистыми

Единственный готовый объект в подборке

100% при покупке · арендатор с первого месяца

Посуточную сдачу здесь не закладываем: в коливинге режим сдачи согласуется с управляющей компанией здания. Виза инвестора оформляется сразу — с 1 мая 2026 порог по стоимости отменён, нужен лишь готовый объект с титулом.

За
  • Доход идёт сразу, а не через полтора-два года
  • Виза инвестора ОАЭ — сразу после регистрации права собственности
  • Отельная инфраструктура даёт высокую заполняемость и премию к ставке
  • Никакого риска задержки стройки: дом стоит и работает
Против
  • Всю сумму нужно внести сразу — рассрочки от застройщика нет
  • Расходы при покупке выше: 6,5% против 4,3% на новостройке
  • Формат коливинга — узкая целевая аудитория арендаторов
Cove Edition 6, Dubailand
Интерьер Интерьер Архитектура

Вариант 5 · Под ключ, без вложений в ремонт

Cove Edition 6Imtiaz Development · Dubailand

Квартира сдаётся полностью меблированной — с кухней, техникой и мебелью от застройщика. Для посуточной сдачи это минус $10 900 стартовых вложений. Бассейн-инфинити на крыше, клубный дом, ландшафтные сады, фитнес.

$185 048AED 679 587 · студия 39 м², меблирована
$37 010первый взнос — 20%
IV кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

6,2–7,7%валовая
5,0%чистыми

AED 42–52 тыс. в год

Посуточная сдача

8,8–11,2%валовая
4,7%чистыми

чуть слабее долгосрочной по чистым

План оплаты с рассрочкой на 3 года после сдачи

20%35%15%30%
броньстройкаключи3 года после сдачи

Альтернатива — 20 / 30 / 50 без рассрочки, если хотите закрыть вопрос быстрее.

За
  • Мебель включена — экономия $8–12 тыс. и месяц времени на обстановку
  • Сдавать можно с первого дня после ключей
  • Самая длинная рассрочка подборки: 30% растянуты на 3 года после заселения
  • Меблированные квартиры арендуются быстрее и стоят на 8–12% дороже
Против
  • Dubailand — второй пояс города, до Марины и Даунтауна 25–35 минут
  • В пятёрке районов с максимальным объёмом новой стройки
  • Самый долгий срок до первых денег — конец 2027 года
Azizi Venice, Dubai South
Интерьер Лобби Архитектура

Вариант 6 · Минимальный вход

Azizi Veniceкорпуса 15 и 16 · Dubai South

Курортный квартал вокруг рукотворной лагуны длиной 18 км с пресной водой и искусственной волной. Внутри — бульвар 700 м, оперный зал на 1 500 мест, три отеля, две школы и больница. Рядом строится аэропорт Аль-Мактум, в который эмират вкладывает $35 млрд.

$172 090AED 632 000 · студия 36 м²
$17 209первый взнос — 10%, самый низкий
III кв. 2026ключи через год

Долгосрочная аренда

6,0–7,6%валовая
5,0%чистыми

AED 38–48 тыс. в год

Посуточная сдача

8,5–11,1%валовая
4,3%чистыми

невыгодна — далеко от туристических точек

План оплаты 10 / 40 / 50

10%40%50%
при бронированиив ходе стройкипри получении ключей
За
  • Самый низкий вход подборки — $17 209
  • Azizi — один из крупнейших застройщиков ОАЭ, более 200 проектов
  • Ключи уже через год
  • Уникальная для Дубая лагуна — сильный аргумент для арендатора
Против
  • Половину суммы нужно внести одним платежом при сдаче
  • Самая низкая доходность подборки при долгосрочной сдаче
  • Посуточная невыгодна: далеко от туристических точек города

04 — Одним экраном

Сравнение шести вариантов

Все цифры — на август 2026. Курс AED 3,6725 за $1 (фиксирован Центробанком ОАЭ).

Таблица листается вбок →

1Максимум дохода 2Метро 3Рассрочка после сдачи 4Деньги сразу 5Под ключ 6Минимальный вход
ОбъектQ Gardens AliyaAzizi RaffiProvenza ResidencesThe CommunityCove Edition 6Azizi Venice
РайонJVCAl FurjanJVCJVTDubailandDubai South
ЗастройщикAYS DevelopersAziziIKR DevelopmentAQUA PropertiesImtiazAzizi
Площадь57 м²студия60 м²студия39 м²студия44 м²1 спальня39 м²студия, меблирована36 м²студия
Цена$179 526$210 483$179 714$226 790$185 048$172 090
Срок сдачииюнь 2027III кв. 2026III кв. 2027ГотовIV кв. 2027III кв. 2026
Первый взнос$35 90520%$21 04810%$35 94320%$226 790100%$37 01020%$17 20910%
План оплаты20% вход,
график уточняем		10 / 40 / 5020 / 40 / 10
+ 30% за 30 мес. после сдачи		единовременно20 / 35 / 15
+ 30% за 3 года после сдачи		10 / 40 / 50
Сборы сверх цены≈$7 998≈$9 236≈$8 005≈$14 751≈$8 219≈$7 700
Полные вложения$187 524$219 720$187 720$241 542$193 266$179 790
Сценарий А — долгосрочная аренда
Аренда в год$14,9–17,7 тыс.$14,9–17,7 тыс.$12,2–15,0 тыс.$14,9–18,5 тыс.$11,4–14,2 тыс.$10,3–13,1 тыс.
Валовая доходность8,3–9,9%7,1–8,4%6,8–8,3%6,6–8,2%6,2–7,7%6,0–7,6%
Чистая доходность6,5%5,6%5,5%5,5%5,0%5,0%
Сценарий Б — посуточная сдача
Выручка в год$21,8–27,2 тыс.$18,0–22,9 тыс.$19,6–25,1 тыс.не закладываем$16,3–20,7 тыс.$14,7–19,1 тыс.
Валовая доходность12,1–15,2%8,5–10,9%10,9–13,9%—8,8–11,2%8,5–11,1%
Чистая доходность6,7%4,4%6,1%—4,7%4,3%
Что выгоднеепосуточнотолько долгосрочнопосуточнодолгосрочнодолгосрочнодолгосрочно
Прочее
Обслуживание в год≈$2 520≈$2 463≈$1 878≈$1 815≈$1 852≈$1 576
Первые деньгилето 2027осень 2026осень 2027через месяцзима 2027/28осень 2026
Виза инвесторапосле сдачипосле сдачипосле сдачисразупосле сдачипосле сдачи

Если коротко

Максимум денег

Вариант 1 — Q Gardens Aliya. 6,5–6,7% чистыми при любом сценарии сдачи. Лучший в подборке и с большим отрывом.

Не ждать два года

Вариант 4 — The Community. Готовый дом, доход с первого месяца и виза инвестора сразу.

Платить из аренды

Вариант 3 — Provenza. Последние 30% гасите уже арендными деньгами, 30 месяцев после заселения.

Зайти минимальной суммой

Вариант 6 — Azizi Venice. $17 209 — и вы собственник. Но и доходность здесь самая скромная.

Наша рекомендация под задачу «купить под сдачу в аренду» — вариант 1 (Q Gardens Aliya): он выигрывает и по валовой, и по чистой доходности, и по площади за те же деньги. Если важно не ждать сдачи — вариант 4 (The Community). Бюджет $250 000 позволяет взять любой из них с запасом на сборы и меблировку.

05 — Как это работает

Сделка: сроки, документы, деньги

Покупка возможна дистанционно — личное присутствие в Дубае не обязательно.

01Выбор и бронь

Фиксируем квартиру, этаж и вид. Бронь — от 1 до 5 дней, платёж 5–10% от стоимости. Нужен только загранпаспорт.

02Договор с застройщиком

SPA — договор купли-продажи. Подписывается лично, по видеосвязи с электронной подписью или по доверенности.

03Регистрация в Земельном департаменте

Новостройка — Oqood (реестр строящегося жилья), готовое жильё — титул. Здесь платится сбор 4%.

04Платежи по графику

Деньги идут на эскроу-счёт проекта под контролем государства, а не напрямую застройщику.

05Ключи и запуск аренды

Подключаем управляющую компанию: поиск арендатора, договор Ejari, коммунальные, обслуживание. Ваше участие — нулевое.

06Виза инвестора

После оформления титула — резидентская виза ОАЭ на 2 года с правом продления и включением супруга и детей.

Расходы при покупке новостройки

  • 4% — сбор Земельного департамента (DLD)
  • AED 1 000–3 000 — регистрация Oqood и админсборы
  • 0% — комиссия агентства: на новостройках её платит застройщик, не покупатель
  • Итого ≈4,3% сверх цены квартиры

Расходы при покупке готового жилья

  • 4% — сбор Земельного департамента (DLD)
  • 2% — комиссия агентства
  • AED 4 000–5 000 — трансфер, NOC от застройщика, регистратор
  • Итого ≈6,5% сверх цены квартиры

Если сдаёте посуточно: нужна лицензия Департамента туризма Дубая — AED 1 520 в год за квартиру, оформляется за 3–7 дней. Управляющая компания берёт 15–25% валовой выручки и ведёт всё: объявления, заселение, уборку, отчётность. Туристический сбор AED 15 за ночь и муниципальный сбор платит гость. Свет, вода и интернет при посуточной сдаче — на собственнике.

06 — Прозрачность

На чём построен этот отчёт

ReellyБрокерская база новостроек ОАЭ. Выгрузка августа 2026: 1 802 проекта, из них 270 с ценой входа до $250 000, 123 из них — в границах Дубая. Цены, площади, планы оплаты, сроки сдачи и сборы на обслуживание взяты оттуда.
Земельный департамент ДубаяОбъёмы и суммы сделок за первое полугодие 2026, доля сделок на стадии строительства, изменение правил визы инвестора от 1 мая 2026.
Рыночная аналитика 2026Ставки долгосрочной и посуточной аренды, заполняемость, тарифы управляющих компаний и лицензии — сводные данные Property Finder, Bayut, Engel & Völkers, Департамента туризма и отраслевых обзоров.
Что стоит перепроверить перед сделкойНаличие конкретной квартиры, этаж и вид уточняются у застройщика в день брони — цены на старте продаж меняются. Ставки аренды даны диапазоном по рынку, а не как гарантия дохода. По варианту 1 полный график платежей подтверждается у застройщика.
Дубай Марина

Следующий шаг — подобрать конкретную квартиру

Скажите, какой из шести вариантов ближе, — и мы запросим у застройщика актуальный список свободных квартир с этажами, видами и планировками, а также попробуем выбить улучшенные условия рассрочки. Это бесплатно и ни к чему не обязывает.

Написать в WhatsApp +971 50 477 0401

Bizon Capital Real Estate · Дубай, ОАЭ · bizon-capital.com

Сайт создан AI Cortex Academy